观点地产网在香港，点石成金的故事依然不断在上演。
高速的城市化，从观塘和荃湾的卫星城市，到沙田和屯门的新市镇，超过半世纪，至今仍为香港人津津乐道。
洪水桥，位于元朗西部，接连屯门，是青山公路沿线的一个小市镇。
这里即将成为特区政府锐意开拓新界东北发展区的重点区域，而洪水桥将是一个新市镇的代表。
随着城市化的发展，香港土地逐年供应不足，政府为求觅地建屋想尽办法。
2018年发展局局长黄伟纶指：“新发展区及新市镇扩展是中长期土地供应的一个非常重要来源，预计约22万中长期落成的房屋单位当中，约20万是来自新发展区及新市镇扩展。”
对城市边沿的大型发展区而言，70多年来，政府依然乐此不疲。
这意味着，在这些新市镇拥有大量土地储备的开发商来说，无疑是利好消息，而泛海国际是其中幸运的一员。
事实上，早在廿三年前，泛海国际就在洪水桥新发展区内持有1幅中心地带的地皮。筹划超过20年，于2020年终于完成补地价手续，涉及金额超过20亿港元。
最新消息指，泛海国际方面透露，集团将投资45亿港元发展该项目，最快将在2021年底或2022年初推售楼花。
押宝洪水桥
观点地产新媒体翻查历史资料发现，早在2003年完成的“新界西北规划及发展研究”，已经选定洪水桥作为新发展区。
由于当时人口增长和住屋需求放缓，这项开拓新发展区的计划被搁置。
在其后“香港2030：规划远景与策略”研究重新审视在新界拓展新发展区的需要，并建议开拓多个发展区，包括洪水桥新发展区，以应对香港长远的住屋需求和提供就业机会。
随后，香港发展局委聘顾问公司进行“洪水桥新发展区规划及工程研究”，并分别在2010年11月及2011年12月分两轮进行第一阶段的公众参与活动，并在该阶段草拟初步发展大纲图作为指引。
2013年，特区政府正式公布洪水桥新发展区第二阶段开始咨询，整个咨询程序于2014年年中完成，2019年起进行工地平整，首批居民将于2024年入伙，2034年完成。
按照政府计划，是把新的洪水桥定位为新界西北区的“区域经济及文娱枢纽”，相关文件强调：“为各种经济活动提供约640万平方米建筑楼面面积，并会产生约15万个涵盖各种工商业、特殊工业及社会服务业界的职位，有助解决目前新界西北区内职位不足的问题。”
据香港本地媒体指，计划提供的面积接近中环整个甲级写楼的面积。
截至2020年7月，香港地政总署根据《收回土地条例》、《道路(工程、使用及补偿)条例》，以及《土地征用(管有业权)条例》，在洪水桥/厦村新发展区第一期发展计划工程范围内将予收回的土地上，张贴公告以收回上述发展计划所需的土地，以便落实新发展区计划。
香港政府将收回合共195幅私人土地，涉及面积约12公顷，以及涉及约10个坟墓及42个金塔的土地，涉及面积约359.36平方米。上述土地将于收回土地公告张贴后三个月，即2010年10月24日，归还政府所有。政府将会按程序于张贴收地公告后，向相关的土地业权人提供特惠土地补偿。
很快，在洪水桥新发展区内持有1幅中心地带地皮的泛海集团，便瞄准时机主动出击，早前已获准建商住项目，遂申请增加商业零售逾56%，由原先约1.65万平方呎，增至2.58万平方呎;为保持原有总楼面约51.44万平方呎不变，住宅楼面要略减约1.8%以作迁就。
泛海集团同时将单位平均面积缩细12%，住宅单位总数不减反增近百伙，由844伙加至943伙，加幅逾11%，平均每伙面积约518平方呎。
泛海国际执行董事关堡林接受香港媒体采访时亦公开强调，政府将投入大量资源将洪水桥打造成新界西北“区域经济及文娱枢纽”，集团对该区楼市前景非常看好。
最大型项目
据泛海国际2020年中期业绩报告显示，位于元朗洪水桥的商住发展项目，换地暂定基本条款已经确定，现正与地政总署进行补地价磋商。该发展项目将提供约52万平方呎楼面面积，其中约90%为可售的住宅单位。
另一位于轻铁蓝地站的住宅发展项目，正在向政府进行初步换地申请，项目将提供约6.7万平方呎的住宅楼面面积。
2020年11月13日消息称，泛海国际终于完成补地价手续，涉及金额超过20亿港元，每方呎楼面地价约3850港元，较长实三年前邻近项目补价高两成。
如果以逾20亿港元补地价金额计算，粗略估计，每平方呎楼面补地价约3850港元。相较之下，长实在2017年中时候，就邻近的洪元路、洪志路交界项目补地价，每平方呎楼面地价约3112港元，今次补地价水平在3年间上升24%。
若按照现时总投资额约45亿港元计算，计及10%“发水”(通货膨胀)、实用率8成因素，粗略推算，项目落成后的实用呎价约1.18万港元起，较楼龄约9年的泉荟近期实用呎价约1.14万港元，而楼龄28年的雅珊园呎价则约9427港元，分别高4%至25%不等。
泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为，跟2017年相比，现时住宅楼价升约1成，认为今次发展商愿意付的补地价水平不算便宜。
不过值得一提的是，泛海集团表示，该项目将会成为泛海国际历来最大型项目。集团方面透露总投资额约45亿港元，最快将在2021年底或2022年初推售楼花。
据关堡林透露，早在1997年泛海已经购入该幅地皮，经过多年并购及规划，在数年前就获批以地积比率4.95倍发展商住项目，总楼面约52万平方呎，除了6幢住宅外，还有3.4万平方呎的商业楼面。
同时，该洪水桥项目由泛海独资发展、已规划多年的，提供逾千伙住宅，主打1至3房户型，是区内近年较少有的大型发展。项目距轻铁洪水桥站只约3分钟步程，附近亦不乏民生商铺。
据观点地产新媒体了解，该物业位于洪水桥田心路及洪元路交界，邻近较为人熟悉的私楼主要有泉荟、尚城及蔚林等。
关堡林又提到，项目所在的洪水桥区，是政府未来发展重点，整个地区共441公顷土地重新规划发展。
“在政府规划蓝图中，将来港深机场铁路将于洪水桥设中途站，连接深港两地;未来除了住宅供应外，区内会有不少商厦、零售、酒店等商用楼面供应，打造成新界西北的‘区域经济及文娱枢纽’。将来会是可容纳20万人口的新一代新市镇，故集团对该区楼市前景看高一线。”
而泛海国际目前在香港的发展中项目，只有渣甸山和宝珊道两个合营项目。于渣甸山，集团继续其包含16个面积由2850平方呎至超过6800平方呎的豪宅合营住宅发展项目“皇第”市场营销活动。截至2020年5月底，销售额约12亿港元。
于宝珊道的另一合营豪华住宅发展项目已完成地基建造，上盖建筑工程即将开始。
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