利率上升和通货膨胀推动房地产市场的变化

从 2020 年第四季度开始，随着许多与大流行相关的封锁和限制措施的放松或结束，商业房地产买家和卖家不再观望，并开始推动令人印象深刻的投资销售反弹。根据追踪 250 万美元或更多的。

强劲的市场今年仍在继续：Real Capital 报告称，第一季度完成了 1708 亿美元的交易，同比增长 56%。根据 Real Capital 的商业地产价格指数 (CPPI)，第一季度的买家也将价格推高了 17.4%。

但鉴于利率上升和近期其他不利因素，投资者会继续推动强劲的投资活动并推高价格吗?自 2022 年初以来，10 年期美国国债收益率已飙升约 150 个基点至 3% 左右，而 3% 至 4% 之间的固定 10 年期抵押贷款利率上升了约 100 个基点。对于短期可变贷款，基准担保隔夜融资利率(SOFR)已从 0.05% 飙升至 0.8%。与此同时，年通胀率处于 40 年来的最高水平，第一季度 GDP 下降 1.4%，这给市场增加了更多不确定性。此外，3 月，2 年/10 年国债收益率曲线短暂倒挂。NAI Global 纽约市资本市场团队高级副总裁 Gisella Haidar 表示，这些指标表明商业地产行业正在发生重大变化。

“通常，收益率曲线倒挂是一个很好的迹象，表明我们正走向经济衰退，”她说。“谁知道这是否会在两个月、三个月或六个月内发生。但加上高通胀，我认为这肯定会对商业地产投资和上限利率产生影响。”

上限率压缩不受影响

然而，根据 CBRE 的 2022 年第一季度美国资本市场报告，到目前为止，大多数房地产类型的上限利率一直在压缩。而 Real Capital 指数反映的价格涨幅比第四季度下降了 170 个基点。田纳西州纳什维尔的 NAI Global 资本市场集团副总裁 Aaron Porter 表示，到 2021 年第四季度，股票基金和贷方仍有大量资金可以投入使用。此外，他补充说，在过去几个月股市遭受广泛损失的情况下，与股票相比，商业地产的相对吸引力继续吸引投资者。

他说，与此同时，美联储今年迄今已将基准联邦基金利率上调 75 个基点，以及其承诺进一步加息的强烈迹象，正在说服许多买家现在就采取行动。波特还预测，随着贷款需求放缓，市场将开始看到美联储行动在未来 6 到 12 个月左右的实际影响。

“投资者今天希望尽快锁定永久性融资，因为他们明白美联储将继续推高利率，”波特说。“稳定资产的市场仍然炙手可热，尤其是工业、多户型和医疗办公物业。但利率越高，潜在回报就越低。”

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