每到月初，我们都会对上个月的楼市数据进行盘点，在对比了10月数据之后。
我发现11月绵阳楼市不光价格有涨，目前已有5个区域迈向万元+阵列，磨家、龙门、七姓坝、青义价格逐步上扬，正在告别价格洼地。
还得从一张板块房价地图说起：
本图为淘房家居网&绵阳楼市制作，未经授权不得转载或以其他方式复制发布、发表;图中片区划分和新房数据来源于备案数据和市场信息，非权威发布，仅供参考。
根据11月各板块价格排序(从多到少)依次是(并不代表板块价值排序)：石桥铺>仙海>市中心>火车站>园艺山>小枧>金家林>火炬>圣水>普明>双碑>南湖>会展新城>御营坝>青义>游仙镇>永兴>七姓坝>塘汛>游仙中部>龙门>磨家。
涪城区房价最高为：长虹中央公馆，13276元/㎡;
游仙区房价最高为：东原凯越印江山，10674元/㎡;
高新区房价最高为：三汇金府，10967元/㎡;
经开区房价最高为：三江国际丽城阅世集大成，11820元/㎡;
科创园区房价最高为：状元府邸，10123元/㎡。
而上个月各板块价格排序如下：
一个月左右，石桥铺、火车站、会展新城、圣水、金家林等板块的价格排位就发生了巨大变化。
01
低价板块呈上升势态，主城万元阶梯再增一个板块
11月主城再添一个万元板块—火车站片区，新房均价10155元/㎡，超过园艺山，跻身绵阳房价TOP5行列。
高价板块持续护盘，低价板块悄然发力走高。
如龙门、磨家、七姓坝甚至游仙镇板块，这些通过相对比较法筛选的低估值块，从11月开始往上涨了。
以七姓坝和游仙镇为例，新房价格按月增长，背后是热销盘在随批次上调价格。
例如9月开盘的美乐和府，驱动板块新房价格从7005元/㎡7122元/㎡7221元/㎡，每平米价格涨幅达到了216元。
再例如同样持续价格上行的青义板块，从8月的7424元/㎡到7584元/㎡(9月)到7664元/㎡(10月)再到上月7829元/㎡均价，逼近8000，每平米涨幅405元。
楼盘领涨，板块领销，因为热门所以有底气增价。
反观一部分价格略有下调的板块，有部分楼盘推出的特价房，低价换量导入了大量成交，从而拉低了板块均价，造成了降价的幻象。
实际上，综合了差异比较大的改善、投资产品后，我发现，该贵的区域还是贵，该便宜的还是便宜。
02
投资、刚需、改善，不同需求泾渭分明
上面那一份房价板块地图，其实是综合了改善墅质住房、商业公寓、洋房、普通住宅的均价，没有详细的业态划分，只能作为综合均价，让大家大概的参考一下。
接下来这一份，将不同区域不同业态产品的价格细分，对于有改善、投资、刚需、刚改需求的朋友来说，参考意义更大。
本图为淘房家居网&绵阳楼市制作，未经授权不得转载或以其他方式复制发布、发表;图中片区划分和新房数据来源于备案数据和市场信息，非权威发布，仅供参考。
按照不同产品类别价格排序：
住宅：科创园>涪城区>高新区>游仙区>经开区
科创园区新房价格高于涪城区，经开区兜底，但各板块之间的价差没有超过2000，科创园区冒尖尖，其他板块价格比较均衡。
一句话，稳在8000+。
墅质产品：高新区>游仙区>涪城区>科创园区
价格最高的高新区与末位的科创园区，之间的价差接近5000。高新区的远大美域和游仙仙海板块，有区位、生态红利相匹配，产品溢价更高。
不过这样的情况只是暂时的，因为很快，观花湖畔的出现，会推动科创园实现反超，甚至创下绵阳改善产品价格新高。
商业公寓：涪城区>科创园区>游仙区>高新区
绵阳的公寓产品，受地段、商圈、配套影响，不同区域间的定价也有天差地别，价差更是达到了3208元/㎡。
凭借公寓的价格表现，我觉得是能主导投资型购房者下定的。
因为在很早之前，我们就曾说过：
购买商业公寓，要保障有基本的回报率，有两大准则一定要遵守：地段和配套。
公寓的投资回报率是由地段、商圈成熟度和人流决定的，这和购买住房的逻辑有些相悖。
简单举例，同样是商用公寓产品，市中心的新益大厦和涪城万达SOHO的商户入住率和租金就明显高过了经开万达SOHO。
靠近商圈的公寓，人流量大，交通便利，无论是出租还是自住，回报率和便利程度都要比商圈外的公寓高得多。退一万步来讲，绵阳成熟商圈的周围都会有学校，即便是考虑家庭陪读，成本也会更低一些。
所以，不论是站在投资出租，还是自住的角度，商圈，尤其是成熟商圈、地段交通、配套赋予的意义，都远比价格来得实在。
所以公寓的价格排序，实际就是对未来增值可能性的估价。
03
金家林、小枧价格陷入“低迷”，成长潜力正在下降?
可能看到这你也想问，明明这两个月小枧、金家林拍地火热，价格反而有所下调?
先看供应，金家林这月只有云栖湖加推和远大蔚蓝海岸开盘，去化量又有抬升。小枧这月有印江山加推和阳光城江山悦开盘。
仅仅计算本月新开楼盘数量，7盘推新合计2706套房源。
金家林和小枧的推货量明显不抵其他区域，这两个板块的加推、开盘又恰恰集中在11月中下旬，从成交到备案这一阶段，往往有一到两三周的周期。
到那个时候，小枧、金家林板块最新价格才会展现。
进入三季度以来，金家林、小枧一共推了748.04亩地块，楼面价全部冲过3000+，小枧直飙4000+、5000+。
而且到明年，金家林8盘突围，小枧16个项目，楼市会非常热闹。
在高成本的前提下，小枧会是一个以改善为主导的区域，刚需的比重在削弱，金家林的定位也会逐渐清晰。
所以产品竞争力会很强，改善力会很强，未来板块的价格出现下行的可能性，很小很小。
明年买房，刚需、改善、投资导向将十分明确。
板块新房价格浮动，区域价值也会受到影响吗?
在一座城市里，能够真正撬动区域发展，致使其产生长远发展可能的是经济价值。
再从规划的远景未来里，提炼和细分板块的存在意义，就要充分考虑到配套的基础设施、商业服务业繁华程度、交通、生活设施以及周边的生态环境。
而房价，充分体现了市场以及购房者，对现阶段每个板块的价值预判和期盼。
房价和区域是有关联，但构不成绝对要素。
以这个判定公式考量每一个板块，你就会发现，一些正在“起来”的发展新区，有了科技城集中发展区强有力的支撑，迅速走红是有十分底气的。
以成交量为例：
来自金家林的蓝润春风九里和九洲云栖湖月均成交98套、69套，青义的领地东原阅城月均成交93套，七姓坝的美乐和府月均成交90套，来自小枧的优品道邦泰公园府月均成交67套。
在11月绵阳各楼盘备案成交量前十榜单里，这些楼盘一马当先，领销板块，爆发出来的能量不容小觑!
— · END · —