本文转载自公众号：“地产大爆炸”
今日，统计局公布4月份房地产数据：
4月份商品住宅销售价格延续稳中略涨，其中环比涨幅为0.2%，同比涨幅为2.3%。
是不是感觉统计局的数据与自己的判断不一致?
有没有想过，虽然大家都在聊房子，聊房价，但过去很多我们自以为的房价观点其实都是错误的。
01
错把房价收入比当做判断房价过高的依据，是人们常犯的第一个错误。
世界银行有个说法：当房价超出居民年收入的6倍时，就会对居民幸福构成威胁。
因此，房价收入比，一直被看成是衡量一个城市房价是否合理的关键指标。
有没有想过，这其实是个伪命题?
用普通居民收入对比房价这事，30年前人民日报就干过。
1989年2月，人民日报曾发文《房价猛涨百姓望楼兴叹势在必控国家正拟法规》，指出由于价格昂贵，上海当年的楼市成交量不到1/10。
他们还做了一个对比，当时北京的房价是1600元至1900元，一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限， 100年才能买上两居室。
这样一对比，大有比值越高，房价泡沫越大，比值越低，则越值得下手之意。
果真如此吗?
30年后，在易居研究院的榜单里，我们看到，房价收入比排名前十的城市，北京、上海、广州、深圳、杭州等都是中国最优秀、发展潜力最好的城市。
房子，不仅是消费品，在满足居住功能的同时，它还具备较强的资产属性。
即便是北上广深等核心城市的房子房价收入比很高，看好的依旧大有人在。
现实是，真正想买房或者已经有房的人，是很少去关注房价收入比的，他们更关注的是自身的收入增长和财富的增值。
02
错把房价看成整体数据而非区域数据，是人们常犯的第二个错误。
我们都以为2020年楼市艰难，然而充斥眼帘的却是“小阳春”、“回暖”、“当日售罄”、“秒光”这样的字眼。
集体贩卖焦虑的社会，房价上涨或下跌都很容易引发焦虑，从而被别人带跑。
比较房价涨跌，炸天团认为最好是看二手房而不是新房。
新房，由于地段不一样，开发商不一样，定位不一样，设施不一样， 质量不一样，出来的价格也是千差万别的。
二手房就不一样了，同一个小区、同一个户型、同样面积、同样朝向的房子都是可比的，是涨是跌一目了然。
了解这点后，当媒体报道房价涨跌，楼市冷暖时，先在心里打个问号，看看上个月下跌，无人问津的楼盘是不是在外环，这个月上涨，认购火爆的项目是不是在中环或黄金地段?
因为供给和需求的割裂，房地产数据是一个高度区域化的数据，我们在谈论房价时，要做的是尽量抛开全局，而去关注区域的房价。
当然，研究全国性的房价也有其意义，但需要在特定环境中使用。
03
错把房价当做这些年来唯一大幅上涨的生产生活用品，是人们常犯的第三个错误。
过去二十年，我国房价经历了三次大暴涨：
2004年-2007年，由于住房需求释放，引发了市场疯狂;
2009年-2013年，在四万亿的刺激下，大量资金进入房地产行业，再次推高房价快速上涨;
2015年至今，去库存战略下，房价生生被催涨了一倍，至今余波未了。
三次暴涨，再加上过去很长一段时间房地产行业的总体走势都是向上，从而给了房价人们这样的错觉。
中国人如此关注房价是原因的。
4月份，央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示：
我国家庭资产以实物资产为主，占家庭总资产的八成，其中74.2%为住房资产;金融资产占比较低，仅为20.4%。
由于房子在家庭资产配置中比重较大，所以人们对房价的涨幅记忆深刻，从而忽视了在房价上涨的同时，我们的工资以及其余生产生活资料涨幅并不比房价低。
1989年，人民日报就吐槽房价高，上海地方志办公室记录了上海1989年以来的物价数据：
房价涨幅2455%;工资涨幅2129%;带鱼涨幅1355%;萝卜涨幅3863%;青菜涨幅6267%;油菜籽更是涨了8750%。
可以看到，在居民的消费品中，房价并不是涨幅最大的那个，甚至有些生活消费品的涨幅比房价还大。
并且，在房价上涨的同时，工资涨幅也并没有小。
04
错把房价当做单边市场，只会一直涨，只要跌了就回不去了，是人们常犯的第四个错误。
由于人们对房价的预期是只能涨不能跌，因此，房价一跌，上车的人打砸售楼处“维权”，想下手的又开始选择持币观望。
再加上中国的自有房率较高，因而房价上涨，人们喜大普奔;一提及房价下跌，很多人便自动对号入座1991年日本房价崩盘，及由其导致的日本经济长达20年的滞涨期。
然而数据显示，以美元计价的东京首都圈房价在2010-2012年三年都超过了1991年的高点。
这不是个例。
次贷危机前后美国房价走势
2008年美国次贷危机来势汹汹，当时市场一片惶恐，但如今，全美房价走势也已经超过了泡沫时的最高点。
香港的楼市也是如此。
1997年香港楼市下跌，打破了“香港楼市永远涨”的谎言，接下来六年多的时间里，香港房价跌幅一度达到70%，无数“百万富翁”扛不住破产压力跳楼、吞碳。
谁也没想到，2004年，香港楼市开启了新一轮的上涨，至今不停歇。
其实，受次贷危机影响，我国房价在2008年也下跌过，后来走向如何，大家都知道了。
所以，房价下跌绝不是不能回升，至于能不能回升，与一个国家的经济增长，与货币政策，与土地供应等相关。
05
错把房地产行业到顶等同于房价到顶，是人们关于房价常犯的第五个错误。
前面我们说过，房子是大宗消费产品，具有资产属性，它可以用来投资，也可以用来投机。
由于房地产行业受政策影响较大，又极度依赖人口流量，随着人口拐点将至，这几年关于房地产行业到达天花板的声音不绝于耳。
尤其是近两年楼市调控都在打击炒房和投机，悲观预期下，很多人认为持有房产再无利可图，其中，不乏一些知名的经济学家和行业大V。
但其实，一个产业的黄金期过去，销售投资热潮消退，并不代表行业产品价格的到顶。
然而，这种直接“把产业周期和价格周期进行了等同”的简单联想，却得到很多人的认可，迷惑了很多需要买房的人，以致错过了财富积累最佳的时机。
一个最直观的数据是，中国的城镇若要达到发达国家80%的水平，还有3亿人需要进城。
此外，在北上广深，人们的住房需求还很强劲，在全国，人们的改善性需求还很大……而这些，都是不容忽视的影响房价的因素。
06
错把人口作为衡量房价周期的核心要素，是人们关于房价的第六个常见错误。
长期看人口，中期看土地，短期看金融，是任泽平对判断房价走势最言简意赅的概括。
这里有个需要注意的点是：人口一定程度上是可以支撑房价的;但有时候人口并不能影响到房价。
也就是说，对价格周期而言，它与人口的变量并不是那么严密正相关。
以美国为例，拉斯维加斯的人口增长率远高于底特律，但房价表现却没有比底特律好很多。
在我国也有这样的情况，比如东莞的外来人口比例在全国中排名是较为靠前的，比广州还靠前，然而东莞的房价并没有深圳和广州的房价高。
这与无效人口和有效人口有关，区分两者的办法是，看他们的购房需求是否迫切。
甚至，由于各地的产业不同、收入不同，一个城市的人口总量大小与房价高低也并不直接正相关。
然而，过去很长一段时间内，人们常把房价下降与人口拐点等同。
可见，流行的观点不一定正确。
希望在读过此文后，人们在购置房产时，判断房价涨跌时，更有自己的判断。
注：本文写作参考天风证券房地产团队的研究成果