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按照一年多前的约定规则，这些房子只能租不能卖，最长租期10年。他们是真正的“长租公寓”。记者独家获悉，首批企业自持租赁住房项目之一的3.3354亿万科翡翠书院即将开始预租。北京万科相关负责人介绍，该项目主要针对中关村及周边地区的科技人才，完善高品质的家庭租赁社区。
如果一次性租满10年，可以为租客“锁定”租金，租金10年不变，保证了租期的稳定性。同时，在品质上，城市也从土地出让到后期规划，再到施工都有严格要求，并将实现装修交付。
真正的租金是10年，租金不变。
2016年10月，北京4宗地块交易规则变更：当竞买价格达到合理土地最高限价时，不再接受较高价格，并在此价格基础上，对企业自持商品房面积进行现场竞价确定竞得人。
最终，这四个地块都以100%归开发商所有而告终。其中海淀区的两个地块是即将开始预租的翡翠书院。根据随后敲定的细则，企业自持出租房屋的期限与土地出让期限一致，为70年，但只租不售。也就是说，开发商成了房东，把这些房子租出去了。
政策刚出台的时候，“租金最长10年”的条款就是针对目前租金不稳定的痛点。记者发现，中关村及周边地区的出租屋大多是老房子；在维权方面，由于没有强有力的法律法规支撑，租客经常会遇到随意涨价、单方违约等问题。
“从定位来看，这个项目倾向于改善型，是一个家庭可以长期租住的项目。”根据当年的土地交易公告，这两块地的建筑面积约为30万平方米。北京万科向本报记者独家披露了该项目的初步设计方案和租金分配规则。在30万平方米的建设规模中，一期将提供1000多套租赁房。鼓励项目长期租赁，单次租赁期限最长不超过10年。如果租赁10年，一次性签订10年租赁合同，租金10年不变。
于是，这些房子就成了真正的“长租公寓”。目前市场上很多长租公寓的租期长达一年，主要面向单身青年，与普通租房产品差别不大，并没有起到稳定租房者的作用。而企业自有出租屋可以在租期内锁定租金，无需担心租金上涨，租期未到就会毁约被赶出去。
贷款最低月租15000元左右。
记者获得的规划指标显示，该项目综合容积率仅为1.78，除了北面的15层高层，其余均为3至8层。户型主要分为两类：90平米的三居室和180平米左右的复式四居室。其中，90平方米的公寓将占总数的70%。
在价格上，两种主力户型也有区别：90平米的三居室月租15000到18000元，180平米以上的复式四居室月租30000到40000元。
为什么租金明显高于传统租房产品？记者专门走访了样板间，发现180平米的户型是两层复式，布局和装修标准主要参考别墅产品。万科解释，当年两块地的拿地成本高达109亿元，加上建设、改造和后续运维成本，使得租金明显高于普通产品
根据规定，承租人必须一次付清第一个租期的所有租金。如果租一套90平米的三居室，按月租15000元计算，总租金达到180万元；如果租一套180平米的四居室，按照月租3万元计算，总租金也要达到360万元。“我们正在与一些租赁贷款进行谈判，预计未来的租户将通过金融计划支付租金。”北京万科相关负责人表示。
全款低配，精装修，交房。
虽然是出租屋，但其实市里对这些出租屋从土地出让到后期规划到建设都有严格的要求。按照规定，企业自持租赁房屋将全部装修交付使用。
“所有房屋将按照叠墅精装修标准交付，并配备空调、新风系统、全屋净水系统及产品。相比之下，质量和标准不输蝶叔的产品。”万科介绍。根据目前的规划，翡翠书院将采用低密度社区建设。
值得一提的是，该项目还将采用装配式建筑装修技术，同时按照《绿色建筑评价标准》最高等级三星级建造，是一种绿色建筑，可以达到节能减排的目的。在项目中，10%的房屋将尝试采用超低能耗建筑的最新技术。
配套方面，周边近2公里有16号线永丰站、京新高速、京藏高速、三横两纵五条城市路线；沿途有正在建设中的海淀绿心公园。同时，项目本身配备了14000平方米的自持商业。
据了解，翡翠书院项目目前已开工建设，近期将启动预租。预计2020年底首批出租房交付。