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你终于找到了你最喜欢的家。我该怎么办?虽然每个市场都不一样,但是从报价到收盘,你可以遵循以下七个步骤。
1.行情
如果你确定你爱的房子适合你,那么是时候采取行动了。这意味着写一份正式的购买要约,并签署一份房地产合同。
即使在购买过程的早期,你仍然要签署一份具有法律约束力的合同。有了你的签名,你就可以继续和卖家合作了。记住,你可以在许多房地产合同中加入意外事件。例如,大多数房地产购买优惠将取决于财产检查和披露审查,贷款审批,评估和其他事项。在出现意外问题或疑问的情况下,此类意外事件给予买方退出合同的选择权。
2.公开
在大多数州,法律要求卖方向买方提供一份披露文件,初步所有权报告,城市报告和任何特定的当地文件。例如,在加利福尼亚州,地震灾害报告或地质调查是披露的一部分。在南方的一些地区,尤其是墨西哥湾沿岸,买家通常会收到洪水地图和与考虑中的房产相关的报告。
此外,卖方必须披露任何可能影响房产价值或可居住性的已知问题。通常,在转让披露声明中,卖方必须回答一系列关于物业、社区及其当地体验的“是”或“否”的问题。如果窗户漏水,城市违规,未经许可工作或附近大型开发计划未完成,卖方必须予以披露。如果有重大问题,卖方代理人可以在签约前提出来。但是,如果这里披露的东西对你不利,那就是你“退出”了合同。
识别
大多数买家在购买价格上花了一定的钱。余额通常以贷款的形式出现。但是,没有尽职调查,钱是不会交的。评估是金融机构确保合同价格是正确价格的一种方式。因此,贷款人派出了由买方支付的第三方评估员,以确认合同价格与该社区的可比销售额一致。如果没有,你可以拒绝贷款或改变条款。
检查
作为房产合同的一部分,你有权进行房产检查。最常见的是“例行”财产检查,检查人员从地基到屋顶检查房屋,并调查所有主要系统和部件。作为一个购房者,你应该和验房员多了解一下房源。比如你需要了解部件(比如热水器),制定维修计划。
在一般的财产检查之后,检查员可以建议召集专家。这可能是屋顶工、电工、暖通空调专家,甚至是工程师。听取检查员的意见,并建议任何后续检查。记住:这是你第一次有机会从上到下的批准财产。如果有问题,你也许可以和卖家协商解决方案或者名誉。如果有你签字以外的重大问题,可以通过查看应急措施退出合同。
5.贷款批准或承诺
除了确保房地产的估价不低于合同价格,你还需要完全认可你的信用、债务和收入记录。还需要批准财产的初步所有权报告,以确保不会记录可能影响其价值的财产留置权。可能需要30天来完成审计,这将导致贷款承诺或全面的贷款批准。一旦满意,就可以保证贷款,离结算就一步之遥。
6.最终演练
在关闭之前,您应该向后浏览属性,以确保它处于上次看到的状态。确保卖方没有拆除任何固定装置,修改它们或留下垃圾或杂物。您还需要确保与卖方协商的所有维修程序都已完成。
7.关闭
根据市场的不同,托管人员的关闭可能发生在律师事务所或物业公司。在一些司法管辖区,买卖双方从未见过面。每个人都单独签自己的毕业文件。在其他情况下,买方和卖方共同签署结算文件。此外,由于目前的技术,现在可以使用电汇和隔夜交货文件进行一些远程结账。
无论如何进行结账,如果你是买家,获得贷款,请计划在结账时签署许多文件。你需要出示你有照片的身份证,因为你的签名将被公证。在结案之前,您的房地产经纪人、律师或托管官员应发送结案声明以供审查。该声明详细说明了您的最终结算费用和您需要携带的资金。您可以在结账日汇款或用银行本票支付。请确保您被要求尽早发表声明,这样您就不会在最后一刻感到惊讶。