酒友听说你在某小区有套房，很客气地说：“哎呦，这个小区还行，房价都涨到几万了！”
你心里暗喜，却一脸茫然地回答：“自己活，多少由我做主也无所谓。”
然后回家偷偷打开APP，查了一下自己小区的房价。
事实证明这是错误的。在同一个社区，他们为什么卖7万和5万？这栋房子值多少钱？
民间有句谚语说：“十年学做学问，十年学买卖。”这是一个简单的一买一卖，但是有来自大学的质疑，我们日常生活中交易量最大的商业地产知识最丰富。
即使在同一个小区，二手房的差价也可能上万，值得研究。以后买卖二手房的时候，也能注意到更多的事情。
毕竟如果找到好房子或者卖个好价钱，差的就是几万甚至几十万人民币！
不同的房价。
所谓房价，也就是实际使用面积/建筑面积，是指你实际享受的面积大于你支付的面积。其他条件不变的情况下，房价越高，房子越划算。
即使在同一个社区，不同的房子也有不同的房价。
一般来说，房屋的获得率受两个方面的影响，一个是共享面积，另一个是开发商盗占的面积。
很容易理解，公摊越大，房价越低。
然而，有各种各样的被盗区域。有些110平的房子可以为你偷130个房间，房价高达120%。
什么是偷盗区？也就是说，在不违反《建筑工程面积计算规范》的情况下，开发者会尽最大努力创造更多你不用花钱的领域。
一是当地政府对待建小区的容积率有规定，让开发商在不超过容积率的情况下多建一些小区，可以适度提高单价，增加利润；其次，它可以让买家觉得他们得到了一笔大交易，这对销售很好。
我见过的盗区方法大致有八种：
1.申请建设家庭花园，实际交房。
2.要建的设备站(也就是外面有空调的东西)其实是并入房间的。
3.据报道，有几个阳台正在建设中，其中一些实际上已经纳入了房间。
4.做一个凸窗，不考虑面积。
5.做一个露台，不考虑面积。
6.私享独立电梯厅。
7.增加夹层或阁楼。
8.加地下室。
独立电梯厅：
取款平台：
当然，有些偷面积的方法直接违反规范，比如做天井、凹槽或穿透空间，然后密封使用，俗称“倒板”。目前只要没有大规模的报告，“倒板”成功也可以正常使用，但拆除时不计算面积。
这些区域在房间里不能完全体现出来。比如，根据一些地区的规定，房间里的花园面积可能只包含在一部分面积内，所以实际使用面积比房间里的大。
那么在二手房交易中，根据房价的不同，单价也会有所不同。
比如中介接手你的二手房，告诉你老李家在同一小区的房子只卖一万元。12000元怎么卖？
你立即拿出卷尺，用祖传的方法测量了你家所有的可用面积，告诉中介：“这房子的住房率比老李家高20%！”
楼层、朝向、装修、户型等。
至于楼层，顶楼和底层一般都是不标价卖的。讨价还价时，也可以以楼层为由要求对方降低价格。
根据我们对多位住在顶楼和底层的小伙伴的采访，即使把所谓的保温防雨层做好了，夏天难免会热，雨季难免会吵，而底层普遍存在采光差、闹腾、蚊虫多等弊端。
至于方位，南方比北方贵。一方面，九年义务教育告诉我们
比如下图中自制的“假”凸窗，乍一看确实增添了几分现代住宅的凸窗味道，但仔细一看发现其实牺牲了不少采光面。
关于户型，一般有以下不利的户型设计会影响价格，供大家参考：
1.废物区。
许多公寓类型设计的一些区域非常鸡肋。
比如下图狭长的走道，除了可以贴几张周杰伦的海报外，没有任何功能作用，但你还是要付费的。
2.区间安排不合理。
比如有些客餐厅面积巨大，比其他所有区域加起来都大很多。如果不是豪宅而是功能正常的公寓，真的没必要有超大的客餐厅：
例如，有些厨房很大。这不是餐馆，也不是必须的：
这些缺点是买家可以和房东讨价还价的地方。
3.不规则公寓类型。
一些有很多棱角的公寓类型看起来非常规和艺术。
p>但实际使用起来不仅利用率低，一些正常的家具更是不好摆放。
同一个小区，二手房的价格为什么差那么多?
◈4.动线交叉
这几年置业顾问有个词必挂在嘴边，就是“动静分离”。但其实呢，大家都是一百多平方的房子，动静哪有那么明显，主要还是动线要合理。
比如下图中次卧B的人要想去趟洗手间，得穿越整个客厅和餐厅，比如主卧的人要想去个阳台，得穿过客餐厅和次卧。这种动线布局，就很麻烦：
同一个小区，二手房的价格为什么差那么多?
一言以蔽之，楼层、朝向、装修、户型、景观等等，都是可以决定二手房价格的重要因素，全面细致的考察，更加能对一套房子的价值有着合理的判断。
税费与其他费用
这个说的就比较多了，我们在二手房交易中听到最多的一个词叫“满五唯一”，即取得房产证满五年，且为家庭唯一住房。
有“满五唯一”条件的房子，对卖方的个人所得税是免征的。这就意味着，如果没有达到这个条件，卖家往往会把税费转嫁到买家身上去，因而提高价格。
若是房子连两年都没满，卖家还要交买卖房子差价的5.8%的增值税，这部分费用卖家同样会转到房价上去，使价格更贵。这也就是许多房源要标注“满二”的原因。
再就是手续费，即便房子除了业主以外一切都一样，手续费也会不同。
有的业主是全款买的房或贷款还清的房，你只需把房款、税费和中介费这些该交的费用交齐就行了，就算你是按揭买他的房，也只需去银行走正常的贷款流程即可。
但有的业主是贷款还没有还清的房，这时业主就要全款向银行进行赎楼，显然业主是不愿意掏这大几百万的，那么约定俗成的操作是第三方金融公司借出一笔短期的钱，就是我们俗称的“过桥费”。无论是赎楼服务费还是过桥费，都是买家承担，而且过桥的利息可不低，通常可以达到房屋成交额的1%。
最后，如果业主的房子被赠予的或继承他人的，办理过户的时候还要缴纳20%的个税，这种“隐藏税费”，断不可忽视。
所以，非满五唯一的房一般贵一些，卖家转嫁了一部分价格给买家;全款二手房也可以比贷款二手房卖得贵一些，因为买家不用出那么多其他费用;赠予和继承房卖得便宜一些，因为买家要多交税。
总之，税费细节，一定要问清楚，这关乎到卖家有没有将成本转嫁给买家，买家需不需要多付不必要款项等等。
小区性质
根据小区的调性不同，同一小区的不同面积价位也会不一样。
比如，定位为高档小区的地方，刚需户型一般买的人少。因为沉重的物业费和高档配套的溢价，使得真刚需们完全买不起，但有钱人又看不上刚需户型，要买肯定买大的。最后的结果就是，高档小区的小户型一般相对便宜。
同理，在刚需片区，大户型往往就不那么容易卖了。原因也一样，有钱人看不上，穷人买不起。结果就是，刚需小区的大户型相对便宜了。
这里可以推演出两个结论。
一是别在刚需区买豪宅，也别在豪宅区买刚需，因为未来不好转手。
二是可以反其道而行之，偏偏在刚里挑豪，豪里挑刚，不过要等到业主实在难以出手，价格降到一定程度，才可抓住机会出手收之。有点赌时机的感觉。
业主挂牌策略和自身境况
一千个业主就是一千个哈姆雷特，你永远不知道他在想什么。
有的业主喜欢温水煮蛙，稍微把挂牌价提高那么一点点，然后让买家一点一点砍。这么煮着煮着价格就低了不少，买家掐指一算觉得自己捡了个大便宜，就匆匆成交了。
有的业主喜欢欲擒故纵，把挂牌价标的非常高，最后放出个差距比较大的底价让买家大吃一惊，开心成交。就和缅甸买翡翠一样，商家报价1万6，你一眼识破真假怒砍到280就地拿下，心里还美滋滋自以为慧眼如炬，其实说不定那块石头就值20。
有的业主确实是手头急需用钱，放个诚心价格赶紧变现，也就是我们俗称的笋盘。
有的业主只是想试探市场，挂个高价看看市场什么反应，好做进一步决策。
总之，淘二手房时，你看到的价格绝对不是业主的底价，中介描述的业主抛房原因也一般也与真实情况有所出入，买家卖家间的心理博弈，必须得好好下点功夫。
当你自以为淘到一个价廉物美的二手房时候，你买的可能是个得房率低、业主挂高卖低、户型漏洞百出、卖家还得交一大堆税的“伪笋盘”。
当你自以为房子卖了个好价格，比同小区其他房子单价高不少的时候，你的房子可能是个实用面积巨大、景观无可挑剔、户型天衣无缝、价格就该高于周边的“黄金钻石盘”。
关于二手房买卖，一定得多研究研究，毕竟鲁迅曾经说过：“凡事总须研究，才会明白。”
一般鲁迅出场，话都是编的。但这句话，他老人家是真说过。