每年，房地产委员会都会问未来一年哪个写字楼市场表现最好。五年来，答案一直是悉尼。事实上，在此期间，悉尼的写字楼市场是所有商业市场中最好的。
在过去的一年里，酒店空间的短缺增加了回报——但那是很久以前的事了。过去三年，悉尼写字楼市场的总投资回报率(收益率加上资本增长)每年超过20%。更令人印象深刻的是，这十年的平均回报率已经超过了17%。
不可能永远持续下去。但我们对下一个财政年度的答案是一样的。预计悉尼办事处的回报率将在20%左右。再过几年，这个循环将会耗尽。
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原因是悉尼没有建造足够的办公空间，所以空置率在其他三年可能会保持紧张。这将促进租金和房地产价值的进一步强劲增长。我们现在处于发展阶段，这将缓解空间的不足。此外，考虑到最近的居住体验，我们都知道现场价值是如何发展的。
五年前，悉尼办事处的租金几乎不足以弥补一个高租金、低实地成本项目的可行性。那是巴兰加鲁。它的发展吓坏了大多数其他开发者。因此，目前的空间不足。
在过去的五年里，CBD的有效租金增加了一倍多，收入也稳定下来，所以现在包销新的开发项目已经足够了——至少在CBD是这样。现在我们已经开始了新一轮的重大项目。
但是我们需要建造更多的东西。根据我们的预测，包括新建建筑和翻新空间，未来五年，我们将在悉尼都会区建设约200万平方米的空间。考虑到我们会拆除旧建筑，翻新其他建筑，这比我们满足需求所需的要多一点。但是一旦我们开始，我们就会继续前进。这就是流通的本质。
我们不能把它都建在中央商务区。说CBD开发在资金上可行是非常好的。关键是CBD没有足够的土地，至少没有这样的租金。我们拆除的旧建筑价值越大，租金越高(因此，新建筑的最终价值)。租金越高，潜在土地的经济可行性就越高。
不过，虽然空间不足会继续推高租金，但下一轮CBD网站的巩固还需要相当长的时间。直到最近，开发受到《生物多样性公约》的限制，郊区中心的租金和房地产价格太低，无法满足开发的可行性。然而，郊区中心的租金正在上涨。在过去的五年里，悉尼北部的租金上涨了50%以上。因此，实质性项目从帕拉马塔开始。而且有大量合适的相对低成本的场地，尤其是在帕拉马塔和麦格理公园。
在即将到来的写字楼开发过程中，非CBD项目会比《生物多样性公约》更多。
很多评论者不同意这个建议，说大部分租户都不想住在CBD外。当然，很多公司更喜欢CBD的位置。此外，当空间便宜时，他们可以负担得起——现在它只是高于开发成本。它不像以前那么便宜，但正如我们现在所看到的，它是不可持续的。然而，当租金大幅上涨时，许多目前位于中央商务区高质量建筑中的租户负担不起在那里居住的费用。在这一切结束之前，房租会贵很多。
随着租约到期，企业将寻找更经济的空间——无论是在中央商务区还是在郊区中心，他们都可以获得更低的空间。每个周期都会这样。自上世纪80年代以来，我们从未见过这样的循环。大多数现任经理都忘记了。
未来四年，我们预计CBD和郊区中心的净有效租金将进一步提高40%至50%，具体视区位而定，包销价格将提高40%左右。这个周期还有很长的路要走。
随着我们的前进，发展方程将变得更加紧迫。开发人员将在最佳位置进行构建。但是我们很快就会用完CBD网站。下一轮CBD网站的巩固需要时间。因此，下一轮大部分开发将在郊区中心进行——北悉尼、圣伦纳德和查茨沃斯的开发将减少，而帕拉马塔、麦格理公园等有可用空间的地方开发将更多。
这正是20世纪80年代繁荣时期发生的事情。最初的中央商务区开发项目后，大部分建筑位于郊区的中心。当《生物多样性公约》中的地点合并后，它们开始及时建造，这样它们的项目就可以在市场供大于求时启动。事实上，破产后，我们留下了10块囤积的土地在城市里发展。我认为这是我们能够获得CBD高尔夫练习场的唯一途径。
我怀疑我们会再做一次。我们永远学不会吗？时间会证明一切。
现阶段，我们不知道繁荣的时间和强度。我们预测，未来四年将是一个温和的小周期，随后是衰退。但随着更大规模萧条的最终出现，繁荣可能会持续更长时间、更强烈。因此，当项目基本建成后，我们将看到未来6年地铁内办公空间净增加200多万平方米，其中130万平方米将位于CBD之外。考虑到我们需要一栋办公楼来工作，这将决定服务业就业增长的主要方向。
悉尼写字楼市场仍然是我们商业地产的首选，绝对比住宅市场好很多。在未来五年强劲市场的推动下，我们将看到8.5%的内部收益率。但随后的衰退意味着10年后的回报率会更低。
距离上一个周期已经很久了。但我认为，我们必须重蹈上世纪80年代的覆辙。
弗兰克盖尔伯是国际清算银行牛津经济部的首席经济学家。