最近一段时间，长沙的房价确实有些上涨。”中国证券报记者日前在长沙房地产市场实地走访过程中，多位房地产销售人士如是说。中国证券报记者了解到，长沙核心区土拍价格走高、外来人口购房需求增多、开发商以精装修为由变相涨价，是近期长沙房价上涨的重要原因。不过，长沙大量集资房的存在对低房价形成了较大支撑。
毛坯房紧俏
日前，中国证券报记者走访了位于长沙天心区的几个在售楼盘，各个楼盘当天咨询的人均比较多，但都未出现需要等候的情形。记者从多个楼盘售楼部销售人士了解到，2020年长沙房屋销售处于向好状态，毛坯房愈发紧俏。
“长沙房价限制得比较严，以土地拍卖价格来限制房价，所以开发商盈利空间有限。在这样的情况下，大家还是偏向推出精装房，这样可以在毛坯房价格的基础上每平方米最多可提高2500元的售价。”房地产从业人员颜言(化名)告诉中国证券报记者，“买房的时候一定注意房屋装修质量，有可能出现每平方米2000元的精装标准其实成本只有几百元的情况。”
某千亿级别知名房企销售人员李竹(化名)证实了颜言的说法：“现在主推精装房，毛坯房比较少。我们在2020年10月和11月的时候一度停止了毛坯房的销售，一律对外说没有毛坯房了，只卖精装房。因为那时候我们举办优惠活动，有折扣。如果毛坯房价格还打折的话，就基本上没有钱赚了。”
李竹告诉中国证券报记者，周边房价在上涨。“中央公园那边第一批开盘的房价才8000元-9000元/平方米，不到一年，现在开盘的都是12000元/平方米起了。”李竹认为，长沙房价上涨的原因有三：一是长沙南城地区可拍的土地越来越少;二是土地拍卖的价格越来越高;三是外来买房人员增多。
中国证券报记者走访还发现，开发商上调楼盘价格后，不少买房者面临迟迟不能签约的局面。文静(化名)表示，2020年下半年，她在城北以12600元/平方米的价格购入了一套168平方米的精装期房，并在2021年前完成了付款。“虽然钱付了，但是不给合同，说是房产局不给打印合同，因为这个区域2020年房价的涨幅已经超了。所以，我们虽然是2020年买的房，但算在2021年里面。”
国家统计局数据显示，2020年11月，长沙新建住宅价格环比下降0.2%，同比上涨5.8%，同比涨幅高于北京、上海、深圳、广州等一线城市。在二线城市中，涨幅也仅次于成都、西安等个别热点城市。将时间轴拉长看，长沙楼市2015年以来涨幅也相当明显。国家统计局数据显示，长沙2020年11月新房价格相比2015年上涨了53.5%。
限购政策严
“想要在城北买房只有一个办法，就是和一个在长沙没有房产的人结婚。”到了适婚年龄的王桦(化名)对中国证券报记者表示。王桦于2014年购入了首套房，目前未婚的他已经没有购房指标了。
“我首套房是上大学期间父母在城南买的，当时并不知道在哪发展，只是看着位置合适，旁边就是长沙一所比较好的小学。但是毕业后，我的工作地其实是在城北，每天上班跨越南北，花在通勤上的时间就要三四个小时，所以我想在城北重新买一套房，但是苦于没有指标。”王桦说，“只有结婚才能买两套房，不然的话只能卖掉现有房子，再去城北买一套新房，但这意味着中间至少有2-3年时间我需要租房子住。”
2018年6月25日长沙颁布的限购政策，规定市外迁入、父母投靠必须满两年，才能按“长沙户籍家庭”购房政策办理。对于本科、大中专、租房、务工、投资兴业等也需落户满1年+1年社保、落户满两年或者两年社保三个条件满足其一。
“对于持有房产较多的本地人来说，买房指标受到较大限制。目前，买房的更多为长沙市外迁入人口。限购政策到现在已经满两年了，很多市外迁入的已经具备了购房资格。”多位销售人员对中国证券报记者表示。
“现在确实存在长沙本地有钱买房的人没指标，有指标的人没钱买房的状况。”颜言说，“所以现在长沙也开了很多豪华盘公寓，面积比较大，就是为了一些想买房也有钱买房但是没指标的人准备的。比如之前运达中央广场就推出53800元/平方米的公寓。”
中国证券报记者走访发现，房地产商为了卖房，使出了浑身解数，甚至为没指标买房的顾客“造指标”。为了获取长沙购房资格，有些售楼部置业顾问甚至主动介绍“假结婚”等违规操作模式。
集资房作用大
中国证券报记者了解到，曾以“低”房价著称的长沙，在房地产发展进程中，有很多环节无法被其他城市复制。长沙市早年出让的低价土地多被用于建设福利房，至今没有被完全消化。福利房被限制后，作为其变种之一的集资房如雨后春笋般出现，这些房源既压低了均价，也挤占了相当部分有购买力的住房需求。由于集资房房价普遍较低，对低房价形成了较大支撑。
陈雨(化名)最近完成了长沙南城一套毛坯房的装修。陈雨告诉中国证券报记者，南城的这套220平方米的房子购于10年前，当时是单位的集资房。“单位集资房价格比市场价要低很多，当时又不限购，我们单位基本上有资格的都认购了。我买的房子已经是面积最小的户型了，但也有220平方米，大的还有复式的。”
除了房价优惠外，在固定费用方面，单位员工也比非本单位购房者要优惠很多。“以空调费为例，我们都有中央空调，一年收两季的空调费。我们本单位的业主一季1000元，不是本单位的业主一季2000元，差异还是很大的。”陈雨指出。
从事房地产销售多年的销售人员金静告诉记者，集资房实际上是福利房的变种。多年以前，长沙曾出台《长沙市集资建房办法》，为鼓励集资建房，政府给予了优先提供建设用地、减免相关税收等优惠政策。“这些集资房一方面压低了房价，同时面积也比较大，很多已经购买集资房的人没有改善性住房的需求了。”金静说。
以长沙目前最有名的集资房八方小区为例，该小区总用地面积1466亩，两期项目共167栋，户数在11000户左右。“八方小区表面上说是商品房，但当时也是需要指标认购的，不是说任何人都能买。每个单位都有一定指标，拿到指标才能买。八方小区的房子户型也普遍偏大，对面又是长郡双语实验中学这些名校。持有这类房子的业主，不会再有购置改善型房源的需求。