主要区别是楼层高度不同，高层指楼层总数12层以上，但楼栋高度小于100米的住宅，建设高层住宅可以节约土地，增加住房和居住人口，所以比较常见。小高层指楼层总数为7-11层的住宅，公摊面积小。多层指楼层总数为4-6层的住宅，一般为一梯两户，南北自然通风，可以不设置电梯。
住宅不同楼层的优缺点
1、底层：
优点：出行方便;距离地面近，心理上比较有安全感;适合有老人和小孩的家庭居住。
缺点：采光不好，容易被周边建筑物遮挡;通风效果不理想;容易返潮;被盗系数比较大;若临近马路，噪音污染较严重。
2、2~5层：
优点：较之更高的楼层，夏天比较凉快;楼层不高，如遇火灾，逃生较容易。
缺点：视野不好;房间较暗，开灯时间比较长;噪音偏大。
3、6~7层：
优点：有风景可看，但视野并不是很广阔;不用担心返潮问题，被盗可能性较低。
缺点：光照不是很充足;6层高的楼很可能不会配备电梯。
4、8~11层：
优点：光照条件和空气流通性等都是比上不足，比下有余;被盗可能性很小;视野比较好。
缺点：如果停电的话，出行只能依靠楼梯，易造成出行不便。
5、12~23层：
优点：专家眼里的最佳楼层;采光不错，日照时间也长;视野很开阔。
缺点：停水或停电后，供水和电梯无法正常运行，易给出行和生活造成不便;这几层的价格，往往偏贵。
6、24~29层：
优点：安静;视野好;蚊虫、灰尘、噪音都不必担心。
缺点：空气相对稀薄，不适合患有心脏病、慢性支气管炎等疾病的人居住;儿童不宜长期居住，对发育不好。
7、24~29层：
优点：安静;视野好;蚊虫、灰尘、噪音都不必担心。
缺点：空气相对稀薄，不适合患有心脏病、慢性支气管炎等疾病的人居住;儿童不宜长期居住，对发育不好。
8、顶层：
优点：风景独好;价格相对便宜。
缺点：夏季的温度比较高，冬天也会很冷;渗水问题比较严重;供水可能不足。